一、買房違約金法律規(guī)定

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同***案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條 商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買賣合同約定的**房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

二、一房兩賣怎么處理

1、出賣人先后與兩個不同的買受人訂立合同后，對后買受人履行了合同義務(wù)，**了房產(chǎn)過戶登記手續(xù)的情形。

在該情形下，兩個房屋買賣合同均屬有效。但因成立在后的合同已經(jīng)履行完畢，該合同中的買受人已實際取得房屋所有權(quán)。此時，前后兩個買受人享有的請求權(quán)性質(zhì)是不同的：后買受人因其債權(quán)已得到滿足，已經(jīng)是該房屋的所有權(quán)人，故其享有的是該房屋所有權(quán)上產(chǎn)生的物權(quán)請求權(quán)。

前買受人享有的是房屋買賣合同產(chǎn)生的債權(quán)請求權(quán)，該債權(quán)請求權(quán)系一種對出賣人的請求給付，尤其是受領(lǐng)其給付的權(quán)利，對買賣標(biāo)的物本身無直接支配及排他的效力。即使已占有買賣標(biāo)的物，因該房屋所有權(quán)已經(jīng)經(jīng)過登記移轉(zhuǎn)于后買受人，故其對該房屋的占有失去法律上的基礎(chǔ)，構(gòu)成無權(quán)占有，應(yīng)負返還房屋的義務(wù)。依據(jù)《合同法》靠前百一十條靠前項的規(guī)定，出賣人對買受人不履行非金錢債務(wù)或者履行非金錢債務(wù)不符合約定的，在法律上或者事實上不能履行情況下，買受人不得要求履行。出賣人違反此種義務(wù)，即應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。也就是說，合同的標(biāo)的物已經(jīng)歸他人所有，實際履行已不能，在該種情形下，沒有強制實際履行問題。此時，合同上的債務(wù)轉(zhuǎn)化為損害賠償?shù)膫鶆?wù)。

買房的違約金對于購房者的權(quán)益維護有著重要的作用，因為此類問題的解決會在一定期限內(nèi)給予購房者滿意的答復(fù)，因為時間的 限制對于房地產(chǎn)商的建筑速度就會有一定的保證，這樣當(dāng)事人就可以規(guī)定的時間里獲得相應(yīng)的合法權(quán)益。