一、五證是哪五證呢?

1、《國有土地使用證》

它是證明土地使用者(單位或個人)使用國有土地的法律憑證，受法律保護。所謂的“小產權房”因為是在集體土地上所建設，并未產生土地所有權性質的改變，因此不會有國有土地使用證。

2、《建設用地規(guī)劃許可證》

它是建設單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設單位用地的法律憑證。

房地產商即使取得建設用地的批準文件，但未取得《建設用地規(guī)劃許可證》而占用土地的，其建設用地批準文件無效。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產商的售房行為也屬非法，不能領取房地產權屬證件。

3、《建設工程規(guī)劃許可證》

它是有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設單位建設工程的法律憑證，是建設活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設單位，其工程建筑是違章建筑。

4、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)

它是建筑施工單位符合各種施工條件、允許開工的批準文件，是建設單位進行工程施工的法律憑證，也是房屋權屬登記的主要依據(jù)之一。

5、《商品房銷售(預售)許可證》

它是市、縣人民***房地產行政管理部門允許房地產開發(fā)企業(yè)銷售商品房的批準文件。開發(fā)商若能提供《商品房預售許可證》，說明開發(fā)商所預售的期房符合國家政策規(guī)定，其他三證已經取得，所售樓盤達到符合國家政策規(guī)定的底線。

二、五證不全的房子能買嗎?

相信大家了解相關的房產知識后，都知道對于購房者來說重要的是兩證(房產證和土地證)，那我們看房前，就要考察開發(fā)商是否擁有五證，如果沒有五證的房屋，肯定不要買。很有可能后期辦不了房產證。沒有五證有哪些風險：

1、無法**產權證、簽訂的預售合同無效

銷售的房子如果五證不齊全，不但辦不出產權證，連簽訂的預售合同都無效。一手房實行網上合同備案操作，五證不全的房子即使買房人付了錢、簽了預售合同，也不能在房地產交易中心做網上合同備案登記。萬一開發(fā)商又把這房子賣給別人，***就來了。另外，如果開發(fā)商最終辦不齊五證，買房人就不可能得到房子產權。

有的開發(fā)商即便取得預售許可證，從交房到開發(fā)商拿到大產證、給買房人辦小產證還有一段很長的時間。開發(fā)商為了避免在交房時間上違約，會先和買房人**交房，但無法出具房屋交接書。等到各項驗收通過，開發(fā)商取得大產證后，才能再給買房人辦小產證。

2、無法**轉讓備案登記

在這個時間段里，如果原買房人憑預售合同就把房子轉賣給別人，但因為是期房無法**轉讓備案登記，原買房人又在獲得房子產權后迅速賣給第三個人并**了產權過戶，法院會以產權登記的效力更高、交易有效為由，判定產權歸善意第三方。沒有**產權過戶的就只能向賣方要求歸還房款。

綜上所述，雖然預售房屋可能存在一定的風險，但是也不是所有的開發(fā)商都是無良商人，大家在選擇的時候，最好是選著有口碑的大房地產企業(yè)，盡量不要因為房價原因購買證件不全的便宜房產。在查看五證的時候，一定要仔細辨別證件的真實性，不然有可能遇到**件，買到有風險的房屋。