土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是什么？

小編整理土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額?銷售額(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1 11%)

一、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是什么?

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅,按照取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用,扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額?

銷售額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1 11%)

房地產(chǎn)企業(yè)銷項(xiàng)稅額=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1 11%) ×11%。

其他一般企業(yè)銷項(xiàng)稅額=全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用÷(1 稅率) ×稅率%

房地產(chǎn)企業(yè)的銷項(xiàng)稅額與其他一般企業(yè)計(jì)算的銷項(xiàng)稅額不一致，差額部分為扣減的土地價(jià)款部分所包含的銷項(xiàng)稅額。

二、房地產(chǎn)企業(yè)增值稅的計(jì)算：

一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。

一般計(jì)稅方法的房地產(chǎn)納稅人應(yīng)納增值稅=銷項(xiàng)稅額-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款=當(dāng)期銷售額 ×11%-進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

=(全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款)÷(1 11%) ×11% -進(jìn)項(xiàng)稅額-已預(yù)繳稅款

三、房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款：

當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款=(當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積÷房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積)×支付的土地價(jià)款

當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積，是指當(dāng)期進(jìn)行納稅申報(bào)的增值稅銷售額對(duì)應(yīng)的建筑面積。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)項(xiàng)目可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)未單獨(dú)作價(jià)結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。

支付的土地價(jià)款，是指向***、土地管理部門或受***委托收取土地價(jià)款的單位直接支付的土地價(jià)款。

向***部門支付的土地價(jià)款包括土地受讓人向***部門支付的征地和拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、土地前期開發(fā)費(fèi)用和土地出讓收益等。

在一般計(jì)稅辦法下，增值稅的銷售額與土地增值稅清算時(shí)的銷售收入在數(shù)額上并不相同。

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為一般納稅人按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)稅。預(yù)售一套房產(chǎn)，取得含稅銷售收入1110萬，假設(shè)對(duì)應(yīng)允許扣除的土地價(jià)款為400萬。(假定已達(dá)到清算條件，進(jìn)行土地增值稅清算)

增值稅銷售額=(1110-400)/1.11=639.64萬元

銷項(xiàng)稅額=(1110-400)/1.11×11%=70.36萬

土地增值稅清算收入=1110-70.36=1039.64萬

增值稅銷售額為639.64萬元，土地增值稅清算收入為1039.64萬元，二者相差：400萬元即土地價(jià)款。

購買房屋有時(shí)需要支付增值稅，通常情況下只有公司等企業(yè)單位的經(jīng)營才會(huì)需要繳納此種稅額，在納稅之前，公司的會(huì)計(jì)等職員需要計(jì)算需要繳納的稅額等，然后在完成納稅申報(bào)工作之后，才能到相關(guān)部門按照流程繳納稅額。