小區(qū)地面停車位的應(yīng)該怎么確認(rèn)歸屬

建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者標(biāo)明屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。

業(yè)主權(quán)益內(nèi)容很廣泛，在司法實(shí)踐中，業(yè)主權(quán)益也經(jīng)常受到侵害。被侵害的原因多種多樣，可能是因?yàn)樾^(qū)業(yè)主的原因，可能是因?yàn)槲飿I(yè)管理的原因。本文就小區(qū)地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作相應(yīng)分析。

目前我國商品房住宅小區(qū)停車位存在四種形式：

靠前種是住宅小區(qū)地面停車位;

第二種是住宅小區(qū)地下停車位;

第三種是樓房首層架空停車位;

第四種是樓房屋頂平臺停車位。

住宅小區(qū)地面停車位： 所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。

它是經(jīng)***發(fā)出的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準(zhǔn)同意的。房地產(chǎn)開發(fā)商預(yù)售或現(xiàn)售商品房住宅小區(qū)建筑房屋單元后，并**了初始登記及轉(zhuǎn)移登記，房屋單元所有人(即建筑物區(qū)分所有人)便按份共同擁有了該小區(qū)宗地號的全部土地使用權(quán)。由于地面停車位是直接設(shè)置在小區(qū)土地表面的停車設(shè)施，也就是直接設(shè)置在房屋單元所有人按份共有的土地表面上。實(shí)際上地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)就是土地使用權(quán)。又因?yàn)榈孛嫱＼囄恢皇峭ㄟ^劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，即不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)。所以，它不能夠成為所有權(quán)的客體，而只能被視為土地使用權(quán)的客體。因此，住宅小區(qū)地面停車位的房地產(chǎn)權(quán)由小區(qū)房屋單元所有人共同擁有。關(guān)于它的使用，有學(xué)者認(rèn)為該種使用權(quán)所產(chǎn)生的收益必須歸全體區(qū)分所有人享有。結(jié)合我國實(shí)際，應(yīng)當(dāng)由地面停車位的使用人向業(yè)主委員會(即全體區(qū)分所有人的代表機(jī)構(gòu))交納使用費(fèi)或租金，同時向提供看管服務(wù)的物業(yè)公司交納看管費(fèi)用。因此，無論是開發(fā)商還是物業(yè)公司都無權(quán)擅自在小區(qū)的地面設(shè)立停車位，而必須在得到業(yè)主大會的許可并與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議，對有關(guān)收益分配作出具體約定(比如可約定租金所得用于彌補(bǔ)小區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理費(fèi)用開支)后，才能設(shè)立和運(yùn)營這種地面停車位。否則，將構(gòu)成無權(quán)處分的侵權(quán)行為。