一、房屋保修期從什么時候開始算?

《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第40條第3款規(guī)定：“建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算?！蓖瑫r，《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》第8條規(guī)定：“房屋建筑工程保修期從工程竣工驗收合格之日起計算。”從以上規(guī)定可知，在建設(shè)工程正常竣工驗收的情況下，保修期的起算時間為：以參加竣工驗收各方正式簽署驗收合格報告之日為保修期的起算時間。但在建設(shè)工程不能正常竣工驗收的情況下，保修期的起算可結(jié)合《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同***案件適用法律問題的解釋》第14條的規(guī)定來推定。如果承包人已經(jīng)提交竣工驗收報告，發(fā)包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期，保修期從該日起算;如果建設(shè)工程未經(jīng)竣工驗收，發(fā)包人擅自使用的，以轉(zhuǎn)移占有建設(shè)工程之日為竣工日期，保修期從轉(zhuǎn)移占有之日起算;如果因為承包人的原因?qū)е陆ㄔO(shè)工程無法完成竣工驗收的，則保修期不能起算。

二、商品房住宅保修期從何時起算?

商品房住宅保修期有兩個階段，一個是建設(shè)單位對開發(fā)商的保修期，一個是開發(fā)商對購房者的保修期。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算;住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算。

一般在購買期房時，如果建設(shè)單位竣工后，開發(fā)商就將房屋交付給購房者，那么房屋的保修期就應(yīng)該按國務(wù)院的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》來約定，具體規(guī)定如下：在正常使用條件下，建設(shè)工程的最低保修期限為：

(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;

(二)屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年;

(三)供熱與供冷系統(tǒng)為兩個采暖期、供冷期;

(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程為兩年。

其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定。建設(shè)工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。

如果購買的是尾房或者現(xiàn)房，距離建設(shè)單位承諾的保修期已經(jīng)過去一段時間甚至已經(jīng)過了保修期了，那么合同中關(guān)于保修期的規(guī)定參照建設(shè)部的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》約定，住宅保修期從開發(fā)企業(yè)將竣工驗收的住宅交付用戶使用之日起計算，保修期限不低于下列期限：

(一)地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)在合理使用年限內(nèi)承擔保修;

(二)屋面防水3年;

(三)墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年;

(四)墻面、頂棚抹灰層脫落1年;

(五)地面空鼓開裂、大面積起砂1年;

(六)門窗翹裂、五金件損壞1年;

(七)管道堵塞2個月;

(八)供熱、供冷系統(tǒng)和設(shè)備1個采暖期或供冷期;

(九)衛(wèi)生潔具1年;

(十)燈具、電器開關(guān)6個月;

(十一)其他部位、部件的保修期限，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

房屋質(zhì)量的保修期問題會影響到后期尾款的正常結(jié)算，質(zhì)保金等一系列的問題，所以發(fā)包商故意拖延驗收的這種情況對于承包方來說是非常的不利的。正因為如此，國家才專門的對房屋質(zhì)量保修期的起算時間進行了統(tǒng)一的規(guī)定。但質(zhì)保金的返還時間，一般情況下就是兩年左右。