“不，新民居不是小產(chǎn)權(quán)，新民居是新農(nóng)村建設(shè)的項目” 面對房管局工作人員這樣的回答，我覺得好有道理~~是的，其實房管局工作人員的回答是無懈可擊的。

首先，近3年來在地方上推行的新民居卻是不同于小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的，而新民居是有產(chǎn)權(quán)的。

當(dāng)然，說小產(chǎn)權(quán)房是沒有產(chǎn)權(quán)的并不是當(dāng)然意味著小產(chǎn)權(quán)房就是違法違章建筑。

我們說的小產(chǎn)權(quán)房沒產(chǎn)權(quán)實際上指不具備夠有土地使用權(quán)，具體來說可能是僅鄉(xiāng)***或者村委會賦予集體土地上的集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部的產(chǎn)權(quán)，即我們說的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，也可能是違法自建建筑物。

而我們說新民居是有產(chǎn)權(quán)的，也是一種受到限制的產(chǎn)權(quán)。

說到新民居的產(chǎn)權(quán)，其實與原來的小產(chǎn)權(quán)又相同又不同。

相同之處在于，其實新民居仍然是集體經(jīng)濟(jì)的下屬產(chǎn)物，屬于集體土地上的房屋，因此其土地不是出讓也不是劃撥所得，從而也不可能有國土資源局的土地使用權(quán)證我們知道，城市中常見的商品房的土地是開發(fā)商通過交土地出讓金得到的，所建成的房屋除了可以取得房屋的產(chǎn)權(quán)證還可以有土地證，可新民居雖然可以**房屋的產(chǎn)權(quán)證，但不可以**土地證，因此，新民居的土地性質(zhì)屬集體性質(zhì)。

總而言之，同小產(chǎn)權(quán)房一樣，地上無權(quán)。

而與小產(chǎn)權(quán)房的不同之處在于，新民居是房地產(chǎn)合法開發(fā)的一種新形式，區(qū)別于以前的小產(chǎn)權(quán)房即村證房，是經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)開主管部門批準(zhǔn)進(jìn)行開發(fā)的。

新民居的開發(fā)形式是在村集體土地上為村民建房，但為了保證開發(fā)商的利益，除了給村民的一部分房子，其他的用于對外銷售，這部分房屋可以在房地產(chǎn)主管部門**產(chǎn)權(quán)登記。

這種開發(fā)形式不同于小產(chǎn)權(quán)房，因為小產(chǎn)權(quán)房沒有經(jīng)過任何部門的批準(zhǔn)，沒有任何手續(xù)，但新民居是有手續(xù)的。

也正是這樣，所以新民居在當(dāng)?shù)胤抗芫帜鞘怯袡?quán)屬登記的，也是完全可以拿到正規(guī)房本的，只不過房本上會注明是新民居。

但是有登記就可以自由買賣，就可以過戶嗎?

答案是否定的。

新民居終極是集體土地上的產(chǎn)物。

雖然性質(zhì)合法，有權(quán)屬登記，但和能夠市場上自由交易還是兩個概念。

實際上，從高層***的初衷來看，推行新民居是為確保耕地和基本農(nóng)田總量不減少，質(zhì)量不降低，建設(shè)用地總量不增加的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)新民居建設(shè)可先占一部分農(nóng)用地進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

待村民入住新居后，將舊村址復(fù)墾，歸還周轉(zhuǎn)用地。

其二是按照舊村址復(fù)墾規(guī)劃，增加的耕地在歸還周轉(zhuǎn)用地、留足農(nóng)村發(fā)展用地后，其余部分可作為土地轉(zhuǎn)置換指標(biāo)，置換城鎮(zhèn)建設(shè)用地。

因此，新民居的存在主要是滿足本村村民。

實踐中，按河北省部分縣市的做法，房管局會要求買賣新民居的時候要出具自己屬于本村村民的戶籍證明，或者是村委會開具的證明并公示60日無異議，在此之后方給過戶。

這是正常做法。

當(dāng)然，也不排除部分縣市的基層房管局不會過分審查，而開發(fā)商可能會讓部分外村人濫竽充數(shù)混雜其中而辦下房產(chǎn)證的情形。

“村里的房子，以前也就都沒證，現(xiàn)在好房子住進(jìn)去就行了”可能有人看見那么些新房會十分心動這樣說。

其實，沒有正規(guī)取得產(chǎn)權(quán)證住進(jìn)新民居的風(fēng)險，是遠(yuǎn)高于以前沒有產(chǎn)權(quán)證住小產(chǎn)權(quán)房的。

這種風(fēng)險在平時居住時不顯山不露水，而一旦遭遇征地拆遷將會被成倍放大。

由于以前的小產(chǎn)權(quán)房大量存在，有些小產(chǎn)權(quán)房小有氣候成為一個地方的痼疾，因此地方***在進(jìn)行拆遷的時候，可能存在一大片村民都拿不出任何產(chǎn)權(quán)證明的情形。

從政策的社會效果考慮，***在無法篩選的情況下，仍會愿意與之好好協(xié)商談出一個雙方接受的征地/拆遷補(bǔ)償價格。

但現(xiàn)在不同了，無論是新房子還是稍有年代的老房子，一旦定性成新民居，房管局就會有備案登記(其實從立法動態(tài)考慮，這也暗合了近年來出來的《不動產(chǎn)登記管理條例》宏觀上的立法目的，無論什么性質(zhì)的房產(chǎn)，***都要用不同手段進(jìn)行登記從而便于統(tǒng)籌管理)而之后無論是征地還是拆遷還是土地房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，其房管局的權(quán)屬登記就將成為較早憑證。

此時無證的住房人很可能就成為“異類”，無法像之前大量小產(chǎn)權(quán)房人那樣結(jié)成攻守同盟，進(jìn)而沒有絲毫的談判資本。

另外，由于新民居性質(zhì)，決定其必須是先有集體成員身份，再有購房資格(北京房產(chǎn)原來是是2000萬人口的新民居呀~~)你也無法憑借你對房屋的實際居住使用而遷進(jìn)戶口，既是說你即便靠各種手段拿到了印有自己名字的房本，你也無法用這個房本把自己的戶籍轉(zhuǎn)入到集體經(jīng)濟(jì)組織中。

這樣，拆遷時常常依據(jù)的“這一戶的常住人口”可能就是空的。

無論是哪種情況，在遭遇拆遷時都是十分不利。

雖說不至于分文不得，但肯定是少之又少，甚至比之前的小產(chǎn)權(quán)房待遇都差。

其實，新民居只可以看做是集體內(nèi)部的商品房。

作為集體經(jīng)濟(jì)外的人來說，購買新民居還是存在較大的法律風(fēng)險，遭遇拆遷時更是會有苦說不出。

當(dāng)然，如果您什么也不在乎就想住幾年好房子，或者縣里的“長者”，那就當(dāng)我什么也沒說吧。